Rechtsanwalt Achim Böth
Frankfurt /M.
Mietrecht
Kündigung und Räumungsprozess
Hinweis:
Die nachfolgenden Informationen können keine anwaltliche Rechtsberatung ersetzen.
Mieter von Wohnraum können grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ordentlich gekündigt werden. Oftmals wird die Kündigung des Vermieters mit Eigenbedarf
begründet. Bereits an die Begründung einer solchen Kündigung sind von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt worden, die grundsätzlich auch nicht mehr später im Rahmen eines Räumungsprozesses geheilt werden können. Der Begründungsmangel in der ursprünglichen Kündigung wegen Eigenbedarfs führt dann zum Unterliegen im Räumungsprozess bzw. zumindest dazu, dass der Mieter erst wesentlich später räumen muss.
Für Mieter, die auf eine Eigenbedarfskündigung räumen, ist es wichtig zu wissen, dass sie begründete Ansprüche auf Schadenersatz haben, sofern sich später herausstellt, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht war.
Der Vermieter von Wohnraum kann seinem Mieter unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB fristlos wegen Zahlungsverzuges kündigen. Das Gesetz unterscheidet dabei folgende Fälle:
Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete, d.h. grundsätzlich mit mehr als einer Monatsmiete, in Verzug.
Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.
In diesen Fällen ist die außerordentliche Kündigung grundsätzlich auch ohne vorherige Kündigungsandrohung oder Mahnung des Vermieters wirksam!
Das Gesetz räumt dem Mieter einmalig die Möglichkeit ein, noch bis zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage die fristlose Kündigung abzuwenden,
indem sämtliche Mietrückstände beglichen werden. Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam. Dies gilt jedoch nicht für eine mit der fristlosen Kündigung
zugleich ausgesprochene vorsorgliche bzw. hilfsweise ordentliche Kündigung.
Die im Mietrecht tätigen Anwälte wissen um solche "Feinheiten" und können daher im Falle des Tätigwerdens bereits im Vorfeld einer auszusprechenden Kündigung beratend tätig werden,
damit dann die Kündigung das Mietverhältnis auch tatsächlich wirksam beendet.
Ein weiteres Beispiel:
Hat der Mieter beispielsweise die Miete in der Vergangenheit unpünktlich bezahlt und wurde aus diesem Grunde bereits durch den Vermieter abgemahnt, so kann die fristlose Kündigung ergänzend auf die wiederholt
unpünktliche Mietzahlung gestützt werden. Der Mieter kann dann zwar durch Zahlung der rückständigen Miete den Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 BGB beseitigen, nicht jedoch den des § 543 Abs. 1 BGB.
Ferner muss der Vermieter beachten, dass an die Form einer fristlosen Kündigung mehrere qualifizierte Anforderungen gestellt werden und unbedingt darauf geachtet werden muss, dass auch der Zugang der Kündigung nachgewiesen werden kann.
Umso wichtiger ist daher die frühzeitige Prüfung des Sachverhaltes durch einen Rechtsanwalt.